Das Deckungsprinzip bei der Grundstücksteigerung: So entsteht der Mindestpreis
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Das Deckungsprinzip bestimmt, ab welchem Betrag das Betreibungsamt ein Grundstück überhaupt zuschlagen darf. Wer die Regel kennt und das Lastenverzeichnis richtig liest, kann vor der Steigerung ausrechnen, wo die Untergrenze für den Zuschlag liegt. Das schützt vor Fehleinschätzungen beim Budget und vor Geboten, die von Anfang an keine Chance auf den Zuschlag haben.
Was das Deckungsprinzip besagt
Das Deckungsprinzip ist die wichtigste Preisregel der Zwangsversteigerung. Vereinfacht lautet sie: Der Zuschlag wird nur erteilt, wenn das höchste Angebot den Betrag aller pfandgesicherten Forderungen übersteigt, die der Forderung des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen. Gläubiger mit besserem Rang sollen durch die Verwertung kein Geld verlieren. Wer die Verwertung verlangt hat, trägt dagegen das Risiko, leer auszugehen.
Für Sie als Bieterin oder Bieter folgt daraus ein praktischer Punkt: An vielen Steigerungen gibt es eine rechnerische Untergrenze für den Zuschlag. Diese Untergrenze steht nicht als «Mindestpreis» im Inserat. Sie ergibt sich aus dem Lastenverzeichnis. Wer sie vor der Steigerung berechnet, weiss, ab welchem Betrag ein Zuschlag überhaupt möglich ist.
Die Rechtsgrundlagen: Art. 126 und Art. 142a SchKG
Geregelt ist das Deckungsprinzip im Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG). Nach Art. 126 SchKG wird der Verwertungsgegenstand nach dreimaligem Aufruf dem Meistbietenden zugeschlagen, sofern dessen Angebot den Betrag der dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden pfandgesicherten Forderungen übersteigt. Kommt kein solches Angebot zustande, fällt die Betreibung hinsichtlich dieses Gegenstands dahin.
Art. 142a SchKG erklärt diese Regel auch für die Betreibung auf Pfandverwertung anwendbar, also für den bei Grundstücken häufigsten Fall: die Verwertung auf Begehren eines Grundpfandgläubigers. Die Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) konkretisiert den Ablauf. Sie regelt unter anderem, wie Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen erstellt und aufgelegt werden und welche Forderungen bar zu bezahlen sind.
Zwei Begriffe sind dabei zentral. Pfandgesicherte Forderungen sind Schulden, für die das Grundstück als Sicherheit haftet, typischerweise Hypothekarforderungen. Rang bezeichnet die Reihenfolge der Pfandrechte: Ein Grundpfandrecht im ersten Rang wird aus dem Erlös vor jenem im zweiten Rang bedient.
Pfändungsverwertung und Pfandverwertung: der entscheidende Unterschied
Wie hoch die Untergrenze liegt, hängt davon ab, wer die Verwertung verlangt hat.
Bei der Pfändungsverwertung betreibt ein Gläubiger ohne Grundpfandrecht, etwa ein Lieferant oder das Gemeinwesen. Seine Forderung steht im Rang hinter sämtlichen Grundpfandrechten. Das Angebot muss deshalb alle im bereinigten Lastenverzeichnis anerkannten pfandgesicherten Forderungen übersteigen, damit ein Zuschlag möglich ist.
Bei der Pfandverwertung betreibt ein Grundpfandgläubiger selbst. Gedeckt sein müssen nur die Pfandrechte, die seinem eigenen im Rang vorgehen. Betreibt der Gläubiger im ersten Rang, gibt es keine vorgehenden Pfandrechte und damit aus dem Deckungsprinzip auch keine Untergrenze. In dieser Konstellation kann ein Grundstück deutlich unter dem Schätzwert zugeschlagen werden.
| Merkmal | Pfändungsverwertung | Pfandverwertung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Art. 126 SchKG | Art. 142a in Verbindung mit Art. 126 SchKG |
| Wer betreibt | Gläubiger ohne Grundpfandrecht | Grundpfandgläubiger |
| Zu deckende Forderungen | alle pfandgesicherten Forderungen | nur die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Pfandrechte |
| Typische Folge für den Preis | Untergrenze nahe der gesamten Grundpfandbelastung | Untergrenze tiefer; beim ersten Rang keine Untergrenze aus dem Deckungsprinzip |
Sonderfall Doppelaufruf
Ist das Grundstück mit einer Dienstbarkeit oder einer vorgemerkten Last belastet, die einem Pfandrecht im Rang nachgeht, kann es zum Doppelaufruf kommen: Das Grundstück wird einmal mit und einmal ohne diese Last ausgerufen. Auch dieses Verfahren dient dem Schutz der vorgehenden Pfandgläubiger.
Beispielrechnung mit fiktiven Zahlen
Die folgenden Zahlen sind frei erfunden und dienen ausschliesslich der Veranschaulichung. Massgebend sind im Einzelfall immer das bereinigte Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen des zuständigen Amts.
Ausgangslage: Ein Einfamilienhaus mit einer betreibungsamtlichen Schätzung von CHF 900'000. Im Lastenverzeichnis stehen zwei Grundpfandforderungen: Bank A im ersten Rang mit CHF 550'000 und Bank B im zweiten Rang mit CHF 150'000, jeweils einschliesslich der pfandgesicherten Zinsen.
| Szenario | Wer betreibt | Zu deckende Forderungen | Das Angebot muss übersteigen |
|---|---|---|---|
| 1 | Gläubiger ohne Pfandrecht (Pfändungsverwertung) | Bank A und Bank B | CHF 700'000 |
| 2 | Bank B, zweiter Rang (Pfandverwertung) | nur Bank A | CHF 550'000 |
| 3 | Bank A, erster Rang (Pfandverwertung) | keine | keine Untergrenze aus dem Deckungsprinzip |
Im Szenario 2 ist der Zuschlag rechtlich bereits bei einem Gebot knapp über CHF 550'000 möglich. Die eigene Forderung von Bank B muss nicht gedeckt sein; Bank B trägt als betreibende Gläubigerin das Ausfallrisiko. Ob es tatsächlich zu einem so tiefen Zuschlag kommt, entscheidet der Bieterwettbewerb: Liegt der Marktwert bei CHF 900'000, werden andere Interessenten in der Regel mehr bieten.
Das Deckungsprinzip garantiert also keinen günstigen Kaufpreis. Es definiert nur die Schwelle, unterhalb derer das Betreibungsamt gar nicht zuschlagen darf. Ihr realistischer Kaufpreis liegt zwischen dieser Schwelle und dem, was der Markt an diesem Tag zu zahlen bereit ist.
Was das für Ihre Vorbereitung bedeutet
Rechnen Sie die Untergrenze vor der Steigerung aus
Verlangen Sie beim Betreibungsamt Einsicht in das Lastenverzeichnis und die Steigerungsbedingungen. Daraus ergibt sich, welche Forderungen dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Die Summe dieser Positionen ist Ihre rechnerische Untergrenze. Wie Sie daraus eine konkrete Zahl ableiten, zeigt der Artikel zum Mindestzuschlagspreis.
Nicht alles ist sofort in bar zu bezahlen
Nicht fällige grundpfandgesicherte Forderungen werden dem Erwerber nach Art. 135 SchKG in der Regel überbunden: Sie übernehmen die Schuld, und der Betrag wird an den Zuschlagspreis angerechnet. Bar zu leisten sind die fälligen Beträge sowie die in den Steigerungsbedingungen verlangten Zahlungen, darunter die Anzahlung unmittelbar an der Steigerung. Wie Sie den Gesamtbetrag finanzieren, erklärt der Artikel zur Finanzierung an der Gant.
Der Schätzwert ist keine Preisgrenze
Die betreibungsamtliche Schätzung informiert über den ungefähren Wert des Grundstücks. Sie ist weder ein Mindest- noch ein Höchstpreis. Zuschläge unter der Schätzung sind zulässig, solange das Deckungsprinzip eingehalten ist. Zuschläge darüber sind schlicht das Ergebnis des Bietens.
Wenn kein genügendes Angebot eingeht
Übersteigt kein Gebot die vorgehenden pfandgesicherten Forderungen, erteilt das Betreibungsamt keinen Zuschlag. Die Betreibung fällt hinsichtlich dieses Grundstücks dahin; das Grundstück wechselt an dieser Steigerung nicht die Hand. Unter bestimmten Voraussetzungen, namentlich mit Zustimmung der Beteiligten, kann ein Grundstück statt an einer Steigerung auch freihändig verkauft werden. Mehr dazu im Artikel zum Freihandverkauf.
Aktuelle Termine finden Sie in der Übersicht der Steigerungen. Prüfen Sie vor jedem Gebot das Lastenverzeichnis: Es entscheidet darüber, ab welchem Betrag Sie überhaupt eine Chance auf den Zuschlag haben.
Häufige Fragen
Ist der Schätzwert der Mindestpreis an der Steigerung?
Nein. Die betreibungsamtliche Schätzung ist eine Orientierungsgrösse, keine Preisgrenze. Die Untergrenze für den Zuschlag ergibt sich aus dem Deckungsprinzip, also aus den pfandgesicherten Forderungen, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen.
Muss mein Gebot auch die Forderung des betreibenden Gläubigers decken?
Nein. Gedeckt sein müssen nur die vorgehenden pfandgesicherten Forderungen. Der betreibende Gläubiger trägt selbst das Risiko, dass sein Anspruch aus dem Erlös nicht oder nur teilweise gedeckt wird.
Woher weiss ich, welche Forderungen gedeckt sein müssen?
Aus dem Lastenverzeichnis und den Steigerungsbedingungen des Betreibungsamts. Beide liegen vor der Steigerung zur Einsicht auf. Rechnen Sie die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehenden Positionen zusammen; Ihr Gebot muss diese Summe übersteigen.
Was geschieht, wenn kein Gebot die vorgehenden Pfandrechte deckt?
Das Betreibungsamt erteilt keinen Zuschlag, und die Betreibung fällt hinsichtlich dieses Grundstücks dahin. Das Grundstück wird an dieser Steigerung nicht verkauft.