Mindestzuschlagspreis: Was Sie an einer Steigerung wirklich bieten müssen

Kein gesetzlicher Mindestpreis — aber eine harte Untergrenze

Viele Interessenten gehen davon aus, an einer Zwangsversteigerung müsse mindestens der amtliche Schätzwert geboten werden. Das trifft nicht zu. Das Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz (SchKG) kennt für die Verwertung von Grundstücken keinen Mindestpreis in Höhe der Schätzung. Der Zuschlag geht an das höchste Angebot — vorausgesetzt, es übersteigt eine bestimmte rechnerische Grenze.

Der Schätzwert erfüllt andere Funktionen: Er dient der Orientierung der Bieter, ist Grundlage für die Publikation und häufig Bezugsgrösse für die verlangte Sicherheitsleistung. Eine Preisuntergrenze ist er nicht. Liegenschaften können deutlich unter dem Schätzwert zugeschlagen werden, wenn die massgebende Deckungsgrenze tief liegt.

Das Deckungsprinzip bestimmt die Untergrenze

Massgebend ist das sogenannte Deckungsprinzip (Art. 126 SchKG, für Grundstücke anwendbar über Art. 142a SchKG): Der Zuschlag darf nur erteilt werden, wenn das höchste Angebot den Betrag der pfandgesicherten Forderungen übersteigt, die der betreibenden Gläubigerin im Rang vorgehen. Entscheidend ist also nicht die Summe aller Schulden auf dem Grundstück, sondern nur der Teil, der rangmässig vor der Partei steht, welche die Verwertung verlangt hat. Die Einzelheiten erklärt der Artikel zum Deckungsprinzip.

Daraus folgen zwei praktisch wichtige Konstellationen:

• Betreibt die Gläubigerin im ersten Rang (typisch: die erste Hypothek), gehen ihr in der Regel keine oder nur wenige Pfandrechte vor. Die Deckungsgrenze kann dann sehr tief liegen — theoretisch nahe bei null.
• Betreibt eine nachrangige Gläubigerin, müssen sämtliche vorgehenden Pfandforderungen samt gesicherten Zinsen überboten werden. Die Untergrenze liegt entsprechend höher.

Die eigene Forderung der betreibenden Gläubigerin muss dagegen nicht gedeckt sein. Reicht der Erlös dafür nicht aus, erleidet sie einen Verlust — der Zuschlag ist trotzdem gültig.

Überbindung: Nicht alles wird bar bezahlt

Grundpfandgesicherte Forderungen, die im Zeitpunkt der Steigerung nicht fällig sind, werden dem Erwerber in der Regel überbunden (Art. 135 SchKG): Er übernimmt die Schuld und sie wird an den Zuschlagspreis angerechnet. Wer also ein Grundstück mit einer laufenden, nicht gekündigten ersten Hypothek ersteigert, bezahlt deren Kapital nicht in bar an das Amt, sondern führt die Schuld weiter — vorbehältlich der Regelung im Verhältnis zur Bank. Bar zu bezahlen ist nur die Differenz zwischen Zuschlagspreis und überbundenen Lasten sowie die in den Steigerungsbedingungen bezeichneten fälligen Beträge.

Welche Beträge bar zu bezahlen sind

Die Steigerungsbedingungen (Art. 134 SchKG, Art. 45 ff. VZG) legen fest, was der Erwerber in Geld leisten muss. Typischerweise gehören dazu:

• Fällige pfandgesicherte Forderungen, die nicht überbunden werden, samt aufgelaufener Zinsen;
• der Teil des Zuschlagspreises, der die überbundenen Lasten übersteigt;
• Kosten des Zuschlags und der Eigentumsübertragung, soweit sie die Bedingungen dem Erwerber auferlegen — etwa Grundbuchgebühren oder je nach Kanton eine Handänderungssteuer; die Höhe ist kantonal unterschiedlich;
• am Steigerungstag selbst eine Anzahlung oder Sicherheitsleistung, deren Höhe und Form (Bargeld, Bankcheck, Vorauszahlung) die Bedingungen nennen. Details dazu im Artikel zur Anzahlung.

Für den Rest des bar geschuldeten Betrags kann das Amt einen Zahlungstermin einräumen; die Frist darf sechs Monate nicht übersteigen (Art. 136 SchKG). Wie Sie die Finanzierung vor dem Steigerungstag aufgleisen, zeigt der Beitrag zur Finanzierung an der Gant.

So lesen Sie die Untergrenze aus den Unterlagen heraus

Steigerungsbedingungen und Lastenverzeichnis liegen vor der Steigerung beim zuständigen Amt zur Einsicht auf; die Bedingungen mindestens zehn Tage vorher (Art. 134 Abs. 2 SchKG). Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Lastenverzeichnis beschaffen. Es führt alle Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Anmerkungen mit Rang und Betrag auf. Was darin steht und wie Sie es prüfen, erklärt der Artikel zum Lastenverzeichnis.
2. Rang der betreibenden Gläubigerin bestimmen. Die Steigerungsbedingungen oder die Publikation nennen, wer die Verwertung verlangt hat und in welchem Rang ihr Pfandrecht steht.
3. Vorgehende Forderungen addieren. Kapital und gesicherte Zinsen aller Pfandrechte, die im Rang vor der betreibenden Gläubigerin stehen. Diese Summe ist die Deckungsgrenze: Das höchste Angebot muss sie übersteigen, sonst wird kein Zuschlag erteilt. Beachten Sie, dass je nach Kanton auch gesetzliche Pfandrechte — etwa für bestimmte Steuerforderungen — bestehen und vorgehen können; sie sollten im Lastenverzeichnis erscheinen.
4. Überbindung und Barzahlung unterscheiden. Die Bedingungen sagen, welche Lasten überbunden werden und welche Beträge in Geld zu leisten sind — daraus ergibt sich Ihr Liquiditätsbedarf.
5. Sonderfälle prüfen. Bestehen Dienstbarkeiten oder andere Lasten, die einem vorgehenden Pfandrecht im Rang nachgehen, kann es zum doppelten Aufruf kommen: Das Grundstück wird einmal mit und einmal ohne die Last ausgeboten (Art. 142 SchKG). Was das für Ihr Gebot bedeutet, erklärt der Artikel zum Doppelaufruf.

Beispielrechnung: die faktische Untergrenze

Die folgenden Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel und beziehen sich auf kein reales Objekt.

Position	Betrag	Behandlung gemäss Steigerungsbedingungen
Amtlicher Schätzwert	CHF 900'000	Orientierungsgrösse, kein Mindestpreis
1. Rang: Hypothek Bank A, Kapital (nicht fällig)	CHF 500'000	wird überbunden, Anrechnung an den Zuschlagspreis
1. Rang: fällige Zinsen Bank A	CHF 12'000	bar zu bezahlen
2. Rang: Forderung der betreibenden Bank B	CHF 250'000	muss nicht gedeckt sein; wird aus einem Mehrerlös bezahlt

Die Deckungsgrenze beträgt hier CHF 512'000 — die Summe der Bank B vorgehenden pfandgesicherten Beträge (Kapital und fällige Zinsen im ersten Rang). Ein Zuschlag ist nur möglich, wenn das höchste Angebot diesen Betrag übersteigt. Der faktische Mindestzuschlagspreis liegt damit rund CHF 388'000 unter dem Schätzwert.

Angenommen, der Zuschlag erfolgt bei CHF 520'000: Der Erwerber übernimmt die nicht fällige Hypothek von CHF 500'000, die angerechnet wird, und bezahlt CHF 20'000 in Geld — zuzüglich der Kosten, welche die Steigerungsbedingungen ihm auferlegen. Die am Steigerungstag geleistete Anzahlung wird an diese Zahlung angerechnet. Die Forderung der Bank B bleibt in diesem Szenario weitgehend ungedeckt; für den Erwerber ist das ohne Belang.

Was das für Ihre Vorbereitung bedeutet

Rechnen Sie vor jeder Steigerung drei Grössen getrennt aus: die Deckungsgrenze (ab wann ein Zuschlag möglich ist), Ihren gesamten Erwerbspreis (Zuschlagspreis, wobei überbundene Schulden darin enthalten sind, zuzüglich auferlegter Kosten) und Ihren Liquiditätsbedarf am Steigerungstag und innert der Zahlungsfrist. Der Schätzwert hilft bei der Einordnung des Marktwerts — für die Frage, was Sie mindestens bieten müssen, ist er unerheblich. Verlassen Sie sich ausschliesslich auf Steigerungsbedingungen und Lastenverzeichnis, und fragen Sie bei Unklarheiten vor dem Termin beim zuständigen Amt nach. Aktuelle Termine mit den zugehörigen Unterlagen finden Sie unter Steigerungen.