Finanzierung eines Steigerungskaufs: So sind Sie zahlungsbereit

Warum der normale Hypothekarprozess zu langsam ist

Beim gewöhnlichen Hauskauf läuft die Finanzierung parallel zum Kaufprozess: Sie reservieren das Objekt, die Bank prüft während mehrerer Wochen, und der Kaufvertrag wird oft erst nach der definitiven Finanzierungszusage beurkundet. Häufig enthält der Vertrag zudem einen Finanzierungsvorbehalt.

An der Grundstücksteigerung, umgangssprachlich Gant, existiert nichts davon. Der Zuschlag geht an den Meistbietenden, sofern das Angebot die Voraussetzungen des Deckungsprinzips erfüllt. Mit dem Zuschlag ist der Kauf bindend. Es gibt keinen Finanzierungsvorbehalt, keine Bedenkfrist und kein Rücktrittsrecht. Die Anzahlung ist in der Regel noch im Steigerungslokal zu leisten. Für den Rest legen die Steigerungsbedingungen eine Zahlungsfrist fest; das Gesetz erlaubt höchstens sechs Monate, viele Ämter setzen deutlich kürzere Fristen an.

Wer erst nach dem Zuschlag mit der Bank spricht, hat deshalb ein Problem: Eine ordentliche Hypothekarprüfung dauert erfahrungsgemäss mehrere Wochen, und sie kann scheitern. Die Finanzierung muss darum vollständig stehen, bevor Sie das erste Gebot abgeben.

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Bank

Die Steigerungsbedingungen des Betreibungs- oder Konkursamts legen fest, welche Zahlungsmittel akzeptiert werden. Üblich sind Barzahlung, ein bankbestätigter Check oder ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank. Für private Bieter ist das Zahlungsversprechen der praktikabelste Weg.

Was das Zahlungsversprechen ist

Mit einem unwiderruflichen und unbedingten Zahlungsversprechen verpflichtet sich Ihre Bank gegenüber dem Amt, bis zu einem definierten Maximalbetrag zu zahlen, falls Sie den Zuschlag erhalten. «Unbedingt» heisst: Die Bank kann sich später nicht auf interne Vorbehalte berufen. Die Kreditprüfung muss deshalb vor der Ausstellung vollständig abgeschlossen sein. Für die Bank ist das Dokument verbindlich; entsprechend prüft sie Sie und das Objekt so gründlich wie bei einer ordentlichen Hypothek.

Der Maximalbetrag ist Ihre Gebotsgrenze

Das Zahlungsversprechen lautet auf einen Höchstbetrag. Bieten Sie darüber, deckt das Dokument die Differenz nicht; Sie müssten sie aus eigenen Mitteln belegen. Der Maximalbetrag ist damit faktisch Ihre absolute Obergrenze an der Steigerung. Legen Sie ihn gemeinsam mit der Bank fest, bevor die Dynamik des Bietens eine Rolle spielen kann.

Klären Sie zudem vorab mit dem zuständigen Amt, in welcher Form das Zahlungsversprechen vorliegen muss und bis wann. Manche Ämter verlangen das Original einige Tage vor der Steigerung, andere am Steigerungstag selbst.

Timing: Die Finanzierung steht vor der Steigerung

Rechnen Sie vom Steigerungstermin rückwärts. Als grobe Orientierung:

1. Sechs bis acht Wochen vorher: Objekt identifizieren und Unterlagen beschaffen: amtliche Publikation, betreibungsamtliche Schätzung, wenn möglich einen Besichtigungstermin. Aktuelle Termine finden Sie unter Steigerungen.
2. Vier bis sechs Wochen vorher: Bankgespräch führen. Die Bank erstellt eine eigene Bewertung und prüft Tragbarkeit sowie Eigenmittel.
3. Ab Auflage der Steigerungsbedingungen: Sie liegen mindestens zehn Tage vor der Steigerung zur Einsicht auf. Studieren Sie das Lastenverzeichnis und besprechen Sie es mit der Bank; Dienstbarkeiten, vorgehende Pfandrechte oder Mietverhältnisse können den Wert und damit die Belehnung beeinflussen.
4. Letzte Woche: Zahlungsversprechen ausstellen lassen, Mittel für die Anzahlung bereitstellen, Zahlungsmodalitäten mit dem Amt bestätigen.
5. Steigerungstag: Ausweis, Zahlungsversprechen und Anzahlung mitbringen; je nach Amt sind weitere Nachweise nötig, etwa eine Vollmacht, wenn Sie für eine andere Person bieten.

Eigenmittel: Rechnen Sie mit der Bankschätzung, nicht mit dem Zuschlagspreis

Banken belehnen nicht automatisch den Preis, den Sie an der Steigerung bezahlen. Massgebend ist der tiefere von zwei Werten: der bankeigene Schätzwert oder der Kaufpreis (Niederstwertprinzip). Für selbstbewohntes Wohneigentum verlangen Banken in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon ein Teil aus Mitteln ausserhalb der beruflichen Vorsorge stammen muss.

Daraus folgt eine Eigenheit der Gant: Bieten Sie über der Bankschätzung, finanzieren Sie jeden Franken oberhalb der Schätzung vollständig aus eigener Tasche.

Beispielrechnung (vereinfachtes, fiktives Beispiel)

Die folgende Rechnung dient nur der Illustration und ersetzt keine Beratung. Gebühren und je nach Kanton anfallende Steuern kommen hinzu; die Tragbarkeit prüft die Bank zusätzlich.

Position	Szenario A	Szenario B
Bankschätzung	CHF 800'000	CHF 800'000
Zuschlagspreis	CHF 720'000	CHF 880'000
Massgebender Wert (tieferer Wert)	CHF 720'000	CHF 800'000
Hypothek bei 80 Prozent Belehnung	CHF 576'000	CHF 640'000
Benötigte Eigenmittel	CHF 144'000	CHF 240'000
Eigenmittel in Prozent des Zuschlagspreises	20 Prozent	rund 27 Prozent

Szenario B zeigt den typischen Effekt: Wer über der Bankschätzung bietet, braucht deutlich mehr Eigenkapital, als die übliche 20-Prozent-Faustregel vermuten lässt.

Was Banken bei einem Steigerungsobjekt prüfen

• Objekt und Bewertung: Die Bank stellt auf ihre eigene Schätzung ab, nicht auf die betreibungsamtliche. Ist eine Innenbesichtigung nicht möglich, bewerten viele Institute vorsichtig.
• Lastenverzeichnis: Dienstbarkeiten, Grundlasten, vorgehende Pfandrechte und vorgemerkte Mietverhältnisse beeinflussen Wert und Verwertbarkeit. Wird das Grundstück mit und ohne eine Last aufgerufen (Doppelaufruf), will die Bank wissen, welches Szenario sie finanziert.
• Fehlende Gewährleistung: Steigerungsobjekte werden ohne Gewähr erworben; versteckte Mängel gehen zulasten des Erwerbers. Banken berücksichtigen dieses Risiko in Bewertung und Belehnung.
• Tragbarkeit und Herkunft der Eigenmittel: Wie bei jeder Hypothek prüft die Bank Einkommen, kalkulatorische Zinskosten und Nebenkosten sowie den Nachweis, woher die Eigenmittel stammen.

Wenn die Restzahlung scheitert

Zahlt der Ersteigerer den Restbetrag nicht fristgerecht, wird der Zuschlag aufgehoben, und das Amt ordnet eine neue Steigerung an. Der säumige Ersteigerer haftet für den Ausfall und für weiteren Schaden: Erzielt die neue Steigerung einen tieferen Erlös, schuldet er die Differenz. Die geleistete Anzahlung wird an diese Forderung angerechnet, ist also im schlechtesten Fall verloren. Auch an der neuen Steigerung gelten die üblichen Regeln, insbesondere das Deckungsprinzip beziehungsweise ein allfälliger Mindestzuschlagspreis.

Für Sie als Bieter heisst das: Das grösste finanzielle Risiko an der Gant ist nicht ein verpasstes Objekt, sondern ein Zuschlag ohne gesicherte Restfinanzierung. Ein Zahlungsversprechen mit klar definiertem Maximalbetrag schliesst dieses Risiko weitgehend aus, vorausgesetzt, Sie bieten nie darüber hinaus.

Kurz zusammengefasst

• Es gibt keinen Finanzierungsvorbehalt: Der Zuschlag bindet sofort.
• Sprechen Sie früh mit der Bank; die Finanzierung muss vor der Steigerung vollständig stehen.
• Das unwiderrufliche, unbedingte Zahlungsversprechen ist das übliche Zahlungsmittel; sein Maximalbetrag ist Ihre Gebotsobergrenze.
• Eigenmittel rechnen Sie auf dem tieferen Wert von Bankschätzung und Zuschlagspreis.
• Scheitert die Restzahlung, haften Sie für Mindererlös und weiteren Schaden der neuen Steigerung.