Freihandverkauf nach SchKG: Kaufen ohne Steigerungssaal

Was ist ein Freihandverkauf?

Der Freihandverkauf ist eine Verwertungsart des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts. Das Betreibungs- oder Konkursamt verkauft ein Grundstück direkt an einen Käufer, ohne öffentliche Versteigerung. Rechtlich bleibt es eine Zwangsverwertung: Das Amt handelt hoheitlich, nicht wie ein privater Verkäufer. Es gelten die Regeln des SchKG und der VZG, der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken — nicht das gewohnte private Kaufrecht mit freier Vertragsgestaltung.

In der Praxis kommt der Freihandverkauf vor allem in Konkursverfahren vor. Konkursämter schreiben Liegenschaften aus und laden zu schriftlichen Angeboten innert Frist ein. Wer nur Steigerungstermine beobachtet, sieht diese Objekte nicht.

Rechtsgrundlagen: Einverständnis oder Gläubigerbeschluss

In der Betreibung: Art. 130 und Art. 143b SchKG

In der Betreibung auf Pfändung oder auf Pfandverwertung ist die öffentliche Steigerung der Regelfall. Art. 130 SchKG lässt den freihändigen Verkauf unter anderem zu, wenn alle Beteiligten ausdrücklich damit einverstanden sind. Für Grundstücke präzisiert Art. 143b SchKG die Voraussetzungen: Es braucht das Einverständnis aller Beteiligten, und das Angebot muss mindestens dem Schätzungspreis entsprechen. Beteiligte sind namentlich der Schuldner sowie die betreibenden Gläubiger und die Pfandgläubiger.

Der Schätzungspreis wirkt damit als feste Untergrenze — ähnlich einem Mindestzuschlagspreis. An der Steigerung selbst gilt stattdessen das Deckungsprinzip: Dort muss das Höchstgebot die vorgehenden pfandgesicherten Forderungen decken, ein Schätzungspreis-Minimum gibt es nicht.

Im Konkurs: Art. 256 SchKG

Im Konkurs entscheiden die Gläubiger. Nach Art. 256 Abs. 1 SchKG werden die Vermögenswerte der Konkursmasse öffentlich versteigert oder, wenn die Gläubiger es beschliessen, freihändig verkauft. Zwei Schutzmechanismen sind für Käufer wichtig. Erstens: Verpfändete Vermögenswerte dürfen nur mit Zustimmung der Pfandgläubiger anders als durch öffentliche Steigerung verwertet werden (Abs. 2). In der Praxis stimmen Pfandgläubiger einem Freihandverkauf regelmässig zu, wenn das Angebot ihre pfandgesicherten Forderungen deckt. Zweitens: Grundstücke und Vermögenswerte von bedeutendem Wert dürfen nur freihändig verkauft werden, wenn die Gläubiger vorher Gelegenheit erhalten haben, höhere Angebote zu machen (Abs. 3). Ihr Angebot ist also nicht automatisch das letzte Wort.

Im summarischen Konkursverfahren — dem häufigsten Fall — führt das Konkursamt die Verwertung selbst durch und holt die nötigen Zustimmungen ein, oft auf dem Zirkularweg.

So läuft ein Freihandverkauf beim Konkursamt ab

1. Ausschreibung: Das Amt publiziert die Liegenschaft, etwa im kantonalen Amtsblatt oder auf Verwertungsplattformen, und stellt eine Verkaufsdokumentation bereit: Schätzung, Grundbuchauszug, Angebotsbedingungen.
2. Prüfung: Sie fordern die Unterlagen an, besichtigen das Objekt und prüfen die eingetragenen Lasten. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Artikel zum Lastenverzeichnis. Klären Sie parallel die Finanzierung — die Grundsätze aus dem Artikel Finanzierung an der Gant gelten sinngemäss.
3. Schriftliches Angebot: Sie reichen innert Frist ein verbindliches, schriftliches Angebot ein. Viele Ämter verlangen einen Finanzierungsnachweis oder eine Sicherheitsleistung — vergleichbar mit der Anzahlung an der Steigerung.
4. Bieterrunden und Höhergebote: Das Amt kann unter den Interessenten weitere Angebotsrunden durchführen. Im Konkurs müssen zudem die Gläubiger Gelegenheit erhalten, höhere Angebote einzureichen.
5. Zuschlag und Zahlung: Das Amt nimmt das beste Angebot an und setzt eine Zahlungsfrist. Die Bedingungen ergeben sich aus der Ausschreibung, nicht aus einer Verhandlung auf Augenhöhe.
6. Rechtsmittel und Vollzug: Verfügungen des Amts können innert zehn Tagen mit betreibungsrechtlicher Beschwerde (Art. 17 SchKG) angefochten werden. Danach meldet das Amt den Eigentumsübergang beim Grundbuch an.

Beispiel (vereinfacht): Ein Konkursamt schreibt ein Mehrfamilienhaus mit Schätzwert CHF 1'200'000 aus. Die pfandgesicherten Forderungen betragen CHF 950'000. Drei schriftliche Angebote gehen ein, das höchste lautet auf CHF 1'050'000. Da die Pfandforderungen gedeckt sind, stimmen die Pfandgläubiger zu. In der Nachbieterrunde erhöht ein zweiter Interessent auf CHF 1'080'000; der Erstbieter zieht nach und erhält den Zuschlag bei CHF 1'100'000. Das Beispiel zeigt: Auch ohne Steigerungssaal entsteht Preiswettbewerb.

Freihandverkauf und öffentliche Steigerung im Vergleich

Kriterium	Öffentliche Steigerung	Freihandverkauf
Rechtsgrundlage	Art. 125 ff. und 257 ff. SchKG	Art. 130 und 143b SchKG (Betreibung), Art. 256 SchKG (Konkurs)
Preisbildung	Offene, mündliche Gebote im Saal	Schriftliche Angebote, allenfalls Bieterrunden
Preisuntergrenze	Deckungsprinzip	Betreibung: mindestens Schätzungspreis; Konkurs: Zustimmung der Pfandgläubiger
Transparenz	Konkurrenzgebote sind hörbar	Konkurrenzangebote bleiben verdeckt
Überbieten	Im Saal bis zum Zuschlag	Höhergebote der Gläubiger im Konkurs möglich
Tempo der Entscheidung	Sekunden im Saal	Tage bis Wochen, nach Aktenlage
Gewährleistung	In der Regel ausgeschlossen	In der Regel ausgeschlossen

Chancen für Käufer

• Zeit statt Saaldruck: Sie kalkulieren in Ruhe und geben ein durchgerechnetes Angebot ab, statt in Sekunden im Saal zu entscheiden.
• Weniger sichtbare Konkurrenz: Freihandverkäufe werden seltener beachtet als Steigerungstermine. Wer die Publikationen systematisch verfolgt, hat einen Informationsvorsprung.
• Keine Bieterduell-Dynamik: Emotionale Überbietungswettkämpfe im Saal entfallen. Ihr Maximalpreis bleibt Ihre eigene Rechnung.
• Zugang zu zusätzlichen Objekten: Manche Liegenschaften werden freihändig verwertet und gelangen nie an eine öffentliche Steigerung.

Risiken und Stolpersteine

• Verdeckter Wettbewerb: Sie sehen die Angebote der anderen nicht. Wer zu tief bietet, scheidet aus; wer aus Angst zu hoch bietet, zahlt mehr als nötig.
• Höhergebote: Im Konkurs kann Ihr Angebot in der Gläubigerrunde überboten werden. Rechnen Sie damit und definieren Sie Ihre Schmerzgrenze vorab.
• Verfahren kann kippen: Fehlt eine nötige Zustimmung, findet statt des Freihandverkaufs eine Steigerung statt. Ihre Vorarbeit ist dann nicht verloren, aber das Spielfeld ändert sich.
• Kauf wie gesehen: Die Gewährleistung für Mängel ist regelmässig wegbedungen. Prüfen Sie Substanz und Lasten vor der Offerte, nicht danach.
• Strikte Formvorgaben: Verspätete oder unvollständige Angebote fallen ausser Betracht. Lesen Sie die Angebotsbedingungen des Amts wörtlich.
• Andere Schutzmechanismen: Instrumente wie der Doppelaufruf sind auf die Steigerung zugeschnitten. Klären Sie beim Freihandverkauf besonders sorgfältig, welche Lasten und Verträge Sie übernehmen.

Wo Sie Freihandverkäufe finden

Konkursämter publizieren Freihandverkäufe in kantonalen Amtsblättern, im Schweizerischen Handelsamtsblatt und teilweise auf eigenen Kanälen. Die Fristen für Angebote sind oft kurz. Eine laufend aktualisierte Übersicht über Zwangsverwertungen finden Sie unter Steigerungen. Wer beide Verfahrenswege kennt — Saal und schriftliches Angebot — kann jede Gelegenheit nach denselben Kriterien prüfen: Lasten, Substanz, Finanzierung, Maximalpreis.